- Les servitudes de passage peuvent être source de conflits entre propriétaires voisins -

La servitude de passage est une charge imposée sur un fonds au profit d’un autre fonds appartenant à un propriétaire différent. On distingue alors le fonds servant, sur lequel la servitude empiète et le fonds dominant, qui est celui au profit duquel elle a été créée. Toutes les conditions d’utilisation, de création ou d’extinction des servitudes sont régies par le Code Civil (art. 640 à 710).

Il existe deux grandes catégories de servitudes de passage : légale et conventionnelle.

La servitude légale correspond au cas général, elle est applicable de plein droit, même sans écrit entre les propriétaires. Elle résulte du droit au désenclavement de parcelles n’ayant pas de sortie ou bien une sortie inadaptée sur une voie publique. Dans ce cas, aux termes de la loi, le consentement du propriétaire du fonds traversé n’est pas requis. Toutefois, il faut choisir le trajet le plus court et le moins dommageable. Ce droit ne s’éteint jamais sauf cas particuliers. Le bénéficiaire peut y renoncer pour son manque d’intérêt ou son utilisation trop lourde, cette renonciation doit alors être inscrite au fichier immobilier. De même, si le fonds dominant et le fonds servant tombent dans les mains du même propriétaire, ou s’il y a création d’une nouvelle voie d’accès, la servitude s’éteint. Dans ce cas, le propriétaire de l’ancienne servitude doit faire la demande de sa suppression.

La servitude dite conventionnelle précise par écrit les conditions d’utilisation d’un droit de passage (mode, durée, utilisateurs). En effet si l’utilisation de ce droit laisse présager des dommages au terrain, il vaut mieux alors, par convention ou lettre, prévoir la remise en état des lieux. Si le passage ne doit pas être utilisé par le voisin lui-même, mais par des tiers avec lesquels il a traité (par exemple, un exploitant forestier), un écrit doit aussi être rédigé avec ce bénéficiaire (un sous-seing privé est suffisant). Dans le cas d’une servitude non liée au droit de désenclavement, il est recommandé de traduire l’autorisation permanente de passage par un acte notarié. C’est la seule condition pour que cette servitude soit opposable aux tiers (acquéreurs, héritiers). Le fait qu’elle soit rattachée à un fonds la rend ’’perpétuelle’’, ce qui signifie qu’il faut définir précisément son emplacement, sa largeur, celui qui en supporte les frais d’aménagement et les frais d’entretien, celui qui est habilité à passer et quel sera le montant de l’indemnité. Le non-usage pendant trente ans des servitudes passées par convention écrite les éteint. Ce délai commence au jour où l’on a cessé d’en jouir.

En ce qui concerne un terrain à clôturer, le propriétaire qui cède un passage à son voisin enclavé peut clôturer, soit la longueur du passage, soit à l’extrémité, à condition qu’il n’en diminue pas l’usage ou qu’il ne le rende pas plus incommode.

En résumé, tous les cas étant particuliers, il est donc préférable de privilégier un accord amiable écrit entre les parties concernées pour limiter les risques de conflits que seul un Tribunal pourrait résoudre.

Auteurs et organisme Date N°  Rubrique
Angélique Gaboriaud Bruno Jarny
CRPF
2ème trimestre 2004 46 Juridique
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